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本月專題

聯準會引領資金退潮,美國房市崩盤在即?
  • 日期:2022/06/06
  • 作者:國泰世華銀行投資研究團隊
房地產短空長多,REITs後續有撐具優勢

最近路上賣房舉牌看板越來越多,新建案紛紛出爐,但看著讓人咋舌的開價,多數人還是只能望屋興嘆:買不起!2020年全球資金大放水,推升了各國房價,台灣自然也不例外,房市可以說是價量齊揚的榮景。大家都說房地產泡沫化,但泡沫會破嗎?

近來,隨著全球通膨飛漲,各國央行相繼提出緊縮貨幣政策,美國聯準會除了升息外,本月開始逐月減少475億美元,9月提升至每月950億美元。在政策壓抑、流動性降低的「雙管齊下」之下,美國房地產是否真的迎來了向下的拐點?

 

資金面轉弱,但房市基本面仍強

從歷史經驗來看,美國房貸利率確實是影響銷售的關鍵,而且兩者呈現負相關;簡單說來,在低利率的環境下,房地產的買氣旺盛、成交量大,利率走揚的環境下,房市就會遭遇壓力(見圖一)。利率上升通常會伴隨貨幣緊縮,利率變高、市場熱錢又變少,房地產自然旺不起來。


圖一、美國房貸利率走高,不利新屋銷售
資料來源:Bloomberg。

不過,如果你期待房地產會就此「崩盤」,那可能也要失望了。雖然資金面壓力大,但目前經濟基本面相當健康,失業率低、薪資成長高,都將成為房地產的支撐。同時,由於原物料成本上升,可預期的是,未來建商的建築成本會越來越高,不僅新成屋開價會隨之墊高,賣方的惜售心態也會更加強烈。


因此,整體來看,美國房地產市場處在一個短期受到資金面壓力而下跌的環境,但長期看來則將受到工資與原物料價格上漲而受益。


房價下跌有限,且租金仍有上調壓力

既然長期有利,那這會是一個可以趁機抄底的時候嗎?答案是,時候未到。

首先,房屋庫存偏低,房價下跌空間有限。房地產除了受到整體經濟環境影響外,各區域的情況有很大落差,這些因素都會對價格產生影響。不過整體而言,美國房市目前處在成屋庫存偏低的狀況,就算需求下降了,但供給還是處在低水位,因此房價下跌的空間也有限(見圖二)。


圖二、美國成屋庫存與房價成反比
資料來源:Bloomberg。

其次,房價居高不下,租金有調漲壓力。美國房貸利率飆破5%,這麼高的利率,不管是對自住客或者投資人來說都不輕鬆。目前新屋銷售市場已經有所衝擊,年初以來連續4個月下滑,4月份更是月減16%。換個角度從出租市場來看,由於房價高漲,加上成屋供給有限,房東更可能有恃無恐,隨房價調漲房租(圖三)。



圖三、房價居高不下,房租還有調漲壓力
註:房價對租金具有領先效果,時間約18個月。
資料來源:Bloomberg。

房地產崩盤機率不高,REITs為投資選項之一

整體而言,房地產短空長多、仍具投資價值,接下來需要注意通膨的發展,特別是工資與租金這兩項因素。失業率低、工資成長率高,長期來說將會墊高購買力,不過短期過高則可能會讓通膨失控;房價高漲將伴隨租金的調升,但幅度較為和緩,且需要一段時間的反應,但對REITs而言就是利多消息。

假設通膨真的失控,經濟衰退、走向「硬著陸」,那麼房地產確實可能有較大幅度的回調,那時確實是個可以大舉進場的好時間;不過目前市場還是認為「軟著陸」的可能性較大,因此預估房地產將持續震盪。

如果投資人希望能夠分散風險及穩定收益,加上近期公債利率可能已觸頂影響,REITs將是考慮的投資標的。不過,景氣若放緩,對於本身波動性就不小的REITs來說,很可能造成衝擊,投資人仍須留意。



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